Рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой и наличными

Рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой наличными — это не второй кредит, а замена старого ипотечного договора новым с большей суммой. Банк оценивает квартиру, выдаёт один кредит под её залог, закрывает прежний долг перед старым банком, а остаток переводит вам на счёт. Такую же сделку называют рефинансированием ипотеки с увеличением суммы кредита.

Как рассчитать доступную сумму наличными

Банк разрешает занять 70–80% от текущей оценочной стоимости квартиры. Например, квартира оценена в 6 000 000 рублей, остаток долга — 2 400 000 рублей. При лимите 80% новый кредит составит 4 800 000 рублей. Из них 2 400 000 рублей уйдёт на закрытие старого долга, и 2 400 000 рублей вы получите наличными. При лимите 70% новая сумма будет 4 200 000 рублей, наличными останется 1 800 000 рублей.

Платёж после сделки вырастет. Кредит 4 800 000 рублей под 20% годовых на 15 лет даёт около 84 300 рублей в месяц. Старый кредит 2 400 000 рублей под 12% годовых на 15 лет требовал около 28 800 рублей в месяц. Разница составит 55 500 рублей в месяц. Оформляйте рефинансирование ипотеки с увеличением суммы только после проверки нового графика и своей долговой нагрузки. Если ипотека уже полностью закрыта, этот инструмент не подойдёт: тогда оформляют обычный кредит под залог недвижимости, а не рефинансирование.

Какие банки предлагают рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой

В условиях банка ищите формулировки «с увеличением суммы кредита», «с выдачей наличных» или «кредит под залог недвижимости». Одна из банковских программ предусматривает ставку 18,27–26,29% годовых при сумме 1,5–80 млн рублей и сроке 3,5–17 лет. При отсутствии страховки ставка увеличивается на 0,5 процентного пункта, при отсутствии нотариальной доверенности — на 1–2 процентных пункта. Доход нужно подтверждать за 12 месяцев или за 3 месяца при стаже менее года.

Другая программа рефинансирования ипотеки на первичное жильё предусматривает сумму от 500 000 до 30 000 000 рублей без оценки и платы за управление. Для неё установлен возрастной предел до 30 лет. Другие банки проверяйте через официальные онлайн-калькуляторы. Рекламная ставка может отличаться от ставки в договоре, поэтому запрашивайте полную стоимость кредита в рублях и график платежей. Сравнение двух-трёх банков по графику покажет разницу точнее, чем поиск по фразе «рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой какие банки».

Сравнение с потребительским кредитом под 29–35%

Дополнительная сумма через рефинансирование ипотеки с допсуммой стоит дешевле по ежемесячному платежу, чем обычный потребительский кредит. Возьмём 1 000 000 рублей. Потребительский кредит на 5 лет под 29% годовых потребует около 31 800 рублей в месяц. Этот же миллион, добавленный к ипотеке под 20% годовых на 15 лет, увеличит платёж примерно на 17 600 рублей в месяц. Разница в 14 200 рублей ежемесячно объясняется залогом и более длинным сроком.

Расчёт разницы в переплате

По итоговой переплате всё иначе. Потребительский кредит на 1 000 000 рублей за 5 лет даст переплату около 908 000 рублей. Ипотечный миллион на 15 лет под 20% годовых при обычном графике даст переплату около 2 168 000 рублей. Поэтому допсумма через ипотеку выгодна только при досрочном погашении. Если вы планируете платить весь срок, потребительский кредит на 3 года может оказаться дешевле, несмотря на высокую ставку.

Условия одобрения и расходы

Банк проверяет историю платежей по текущей ипотеке. При наличии просрочек вероятность одобрения снижается. Подтверждение дохода требуется, поскольку новый платёж выше прежнего. Для рефинансирования также могут потребовать, чтобы действующая ипотека была оформлена не менее шести месяцев и не имела просрочек.

Дополнительные расходы включают оценку квартиры и ежегодную страховку объекта. При отсутствии страховки ставка по одной из банковских программ увеличивается на 0,5 процентного пункта. Если сделка не завершена в согласованный срок, банк вправе поднять ставку.

Три шага до подписания договора

Первый шаг: возьмите в текущем банке справку об остатке долга и закажите оценку квартиры у аккредитованного оценщика. Второй шаг: запросите в двух-трёх банках расчёт рефинансирования с увеличением суммы по вашему остатку и желаемой сумме наличных. Просите график платежей, а не только процентную ставку. Третий шаг: сравните новый ежемесячный платёж с текущим и решите, куда пойдут наличные. Если наличные нужны на ремонт или закрытие кредитов под 29–35%, повышение платежа на 15 000–25 000 рублей может быть оправданным. Если цель не приносит дохода и не снижает долговую нагрузку, отложите сделку.

В договоре проверьте три цифры: полную стоимость кредита в рублях, ежемесячный платёж и точную сумму, которая уходит на погашение старого долга. Сумма наличных — это разница между новым кредитом и старым остатком. Если она окажется меньше обещанной, не подписывайте документы. Вы не обязаны завершать сделку после одобрения заявки.